Acheter un condo avec le bon fonds de prévoyance

À première vue, un fonds de prévoyance avec plusieurs zéros peut sembler être un bon signe. Toutefois, sur quoi peut-on se baser pour déterminer s’il est suffisant, s’il y a des cotisations extraordinaires à prévoir et surtout, si le vieillissement de l’immeuble se fait d’une façon normale et non prématurée?

Un bon gros montant au fonds de prévoyance n’est donc pas suffisant. Surtout quand on prend en considération que plusieurs copropriétaires croient encore, et à tort, que le fonds de prévoyance est un fonds d’urgence qui peut servir pour tout, comme par exemple payer la franchise en cas d’assurance ou de travaux non prévus à faire exécuter, palier à une mauvaise prévision budgétaire pour les entretiens ou pour la facture de chauffage, etc.

Que votre choix se pose sur une copropriété en autogestion (le conseil d’administration prend un second chapeau et agit également comme exécutant), ou une copropriété qui embauche à l’interne ou choisit de se faire accompagner par un gestionnaire (une firme de gestion), la question demeure, sur quoi se baser?

Dans un premier temps, le conseil d’administration doit confier un mandat à une firme spécialisée afin d’obtenir une étude qui devra inclure, au minimum, le coût estimatif de remplacement et la durée de vie restante pour chacune des composantes incluses dans les parties communes de l’immeuble et donc, faisant partie des charges. Aussi appelée «Plan de gestion de l’actif», elle doit également être revue périodiquement.

Vu le mandat qui est confié aux administrateurs dès leur élection, soit l’obligation de faire le nécessaire pour conserver et faire fructifier le bien, on pourrait s’attendre à ce la majorité des C.A. fasse établir ce plan de gestion de l’actif et que les copropriétaires comprennent son importance et l’exigent depuis longtemps. Plusieurs facteurs font qu’actuellement, la réalité est toutefois totalement inversée.

En absence d’un tel rapport d’expertise, comment déterminer s’il y a suffisamment d’argent dans le fonds de prévoyance? Malheureusement, la réponse peut relever de l’art, de la créativité ou de la chance mais restera hasardeuse. En d’autres mots, on ne peut pas le savoir!

Dans la majorité des situations, avec de l’expérience et le bon jugement, la majorité des problèmes se règlent rapidement entre voisins, soit lorsqu’un adulte responsable explique poliment et simplement la situation à son voisin qui dans bien des cas ignorait qu’on l’entendait.

Par contre, à défaut d’initiative d’un copropriétaire, ou d’être en mesure de régler lui-même la situation, il faut savoir qu’en copropriété divise, le syndicat demeure responsable des dommages qui peuvent être causés aux copropriétaires ou au tiers par le vice de conception ou de construction ou le défaut d’entretiens des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En d’autres mots, si le syndicat est avisé d’une situation problématique qui découle d’un problème de construction ou de l’utilisation abusive d’une partie privative et qu’il a suffisamment d’information pour croire que celle-ci pourrait causer un préjudice, dans le doute raisonnable, il se doit d’agir, voir faire le nécessaire.

Dans un deuxième temps, il faut construire les registres par composantes, le plan d’action et son calendrier, lesquels doivent être adoptés par le conseil d’administration et présentés aux copropriétaires lors de l’assemblée générale. Le tout est évidemment réalisé à partir du rapport, en y ajoutant et en tenant compte des autres entretiens nécessaires non inclus dans le plan de gestion de l’actif comme le déneigement, la conciergerie, la sécurité des occupants et le remplacement des ampoules par exemple.

Tout comme le rapport, cette étape est fondamentale. C’est elle qui permettra de compiler l’ensemble des besoins nécessaires servant à la planification des budgets. Elle inclura les dépenses courantes (électricité, assurance, etc.), les entretiens et menus travaux à court et moyen terme (le fonds de maintenance), ainsi que les sommes nécessaires à accumuler au fonds de prévoyance (gros travaux et remplacement en fin de vie utile).

On mesure ici l’importance de l’intervention du professionnel en gestion de copropriété qui accompagne le C.A. dans les tâches de planification et qui peut même se voir confier l’ensemble du travail, y compris la supervision des travaux.

Ainsi, une fois le plan de gestion de l’actif mis en place et régulièrement suivi, les administrateurs, les copropriétaires ou futurs acheteurs pourront s’assurer que les besoins financiers sont comblés et/ou prévus. De son côté, le conseil d’administration aura les moyens de veiller à la sécurité de l’immeuble, de préserver son assurabilité et d’exécuter tous les entretiens de façon préventive. Enfin, les sommes nécessaires pour procéder aux réparations majeures ou aux remplacements en fin de vie utile seront disponibles. Limitant du même coup les cotisations extraordinaires à de rares évènements imprévus.

1. Si vous faites affaire avec un courtier immobilier, assurez-vous qu’il vous fournisse les documents essentiels. La période de référence varie normalement entre 3 et 5 ans. Les documents à vérifier sont notamment : la Déclaration de copropriété, le registre des règlements et procès-verbaux, les états financiers, la copie de l’assurance de l’immeuble, la dernière réévaluation de l’assurance de l’immeuble, le carnet d’entretiens professionnel et de l’immeuble, etc.
2. L’état des documents que vous recevrez et la rapidité à les obtenir pourraient être un bon indicateur du style de gestion.
3. Il est impératif de bien les analyser et de bien les comprendre. Si nécessaire, faites-vous accompagner par un professionnel en gestion de copropriété.
4. Faites toujours inspecter l’immeuble et la partie privative. N’hésitez pas à poser des questions sur les constats du rapport, ils sont peut-être planifiés et budgétés.
5. Il faut demeurer prudent avec les frais de condos bas et les sommes au Bilan. Rappelez-vous, une copropriété a besoin d’entretiens préventifs et pour y arriver, elle doit les estimer et disposer des sommes nécessaires.

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Francis Joannette, B. Gest., Adm.A., Pl. Fin. 

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Propriétaire, formateur et accompagnateur en Gestion de copropriété